• Nyomtatóbarát változat
  • Oldal küldése ismerősnek

Amit az ingatlanhitelről tudni kell

2012.03.12. /

Lakásvásárláskor célszerűbb hitelt felvenni vagy fizessük ki zsebből a teljes vételárat? Érdemes lakástakarékba fektetni? Pénzügyi tanácsadónk megmondja.

 

Akkor a legolcsóbb a hitel, amikor a legkisebb a bank kockázata. A bank kockázata akkor csökken, ha én mint hitelfelvevő több biztosítékot adok számára. Így átvállalom a bank kockázatát azzal, hogy a vagyonomat a hitel fedezeteként adom.

Ennek egyik módja, ha hitelfelvételkor az ügyletbe „zálogtárgyat” adok: az autómat, a lakásomat, a házamat.

A bank számára a legmegnyugtatóbb érték az ingatlan: nehezen mozdítható, viszonylag stabil értéktartó, nehezen megsemmisülő, könnyen „védhető” az eladás ellen. Következésképpen a legolcsóbb hitelek az ingatlan jelzálog-hitelek – azaz ezeknél a legalacsonyabb a THM.

Természetesen a THM a fajlagos, vagyis az 1 Ft-ra eső költséget mutatja, viszont nem minden esetben fest reális képet. Számításának alapja 5 millió forintos hitel, 20 évre. Ha ettől eltérő a hitel, akkor a mutató azt válaszolja meg, hogy mennyi lenne, ha 5 millió forint lenne 20 évre…

Ha csak csekély összegre van szükségem, nem biztos, hogy a legolcsóbb megoldás az ingatlanhitel: nem mindegy ugyanis, hogy a hitelfelvétel fix költségei (amelyek nem függnek a felvett hitel nagyságától, pl. értékbecslés díja, közjegyzői díj stb.) mekkora összegen oszlanak meg.

Az ingatlanhitelek közül a legolcsóbb az építési hitel és az új ingatlanra adott hitel. Ennek oka kézenfekvő: az új ingatlan értéke a hitel futamideje alatt – a modernebb technológia miatt – stabilabb, mint egy használt ingatlané. Következésképpen, ha az adós nem fizet, a bank várhatóan könnyebben, magasabb áron tudja azt értékesíteni, mint egy régebbi építésű házat, lakást.

Az ingatlanhitelek speciális típusa a lakástakarék-pénztári szolgáltatás. Ennek futamideje két fő részre oszlik.

Az első a megtakarítási periódus, amelynek végén az összegyűjtött önerő alapján hitelt vehet fel a pénztártag, amit a második hiteltörlesztési periódus alatt kell visszatörlesztenie. Az első (megtakarítási) periódus célja az önerő összegyűjtése mellett a leendő „adós” minősítése is: mind ő, mind a pénztár megbizonyosodhat arról, hogy képes arra a havi megtakarításra, ami a későbbi törlesztő részletekkel nagyságrendileg megegyezik.

A lakáscélú megtakarításokat az állam is támogatja, ami kissé furfangos: a támogatás logikája ugyanis „kiiktatja” az úgynevezett kamatos-kamat elvet. Az első évben a befizetett összeg 30%-a a támogatás összege (fegyelmezett, pontos fizetés esetén), ugyanakkor a futamidőre vetített „kamat” (EBKM, azaz egységesített banki kamat mutató, tulajdonképpen a THM-hez hasonlóan a „számított kamat”) állami támogatással kb. 6-10%. Éppen a kamatos-kamat elvet kiiktató támogatási logika miatt minél rövidebb a futamidő, annál magasabb ez a számított kamat.

Leginkább tehát azoknak éri meg ezt a megtakarítási- és hitelformát elindítani, akik 4-5 év múlva mindenképp terveznek ingatlanvásárlást vagy felújítást, de ezt biztosan meg kell tenniük 8 éven belül. A köztudatban még az él, hogy 8 év után „bármire” költhető ez a pénz. A 8 éves futamidő lejárta utáni szabad felhasználás viszont 2009. június 30. után kötött szerződések esetében megszűnt, így az állami támogatás nem vehető igénybe szabad felhasználásra. (Ez esetben pedig az EBKM kb. mínusz 0,5 és mínusz 1% között mozog!)

Általánosságban elmondható, hogy célszerű elkerülni a hiteleket. Ez alól kivételt csak azok az esetek jelentenek, amikor többet keresünk a hitel felvételével, mint amennyit a hitelre költünk.

Általánosan elterjedt az a vélemény is, hogy az ingatlanhitel azért éri meg, mert akkor legalább saját tulajdonom marad az ingatlan, nem „ablakon kidobott pénz” lesz a lakbér. Ez azonban hosszabb mérlegelést, számolást igényel, ugyanis számos tényezőt hajlamosak vagyunk elhanyagolni.

Ilyen a karbantartási, felújítási költség, az esetleges időközbeni adás-vétel járulékos költségei, az önerő „haszonáldozat költsége” (vagyis az a jövedelem, amit az önerő befektetésével értünk volna el), valamint a pénzben nem kifejezhető ráfordítások (pl. hogy egy új álláslehetőség kapcsán nehezebben tudunk elköltözni) stb.

Általánosságban elmondható, hogy a magyar lakosság mobilitási problémája illetve a lakosság likviditási gondjainak jó része az ingatlan tulajdonlásához való ragaszkodására vezethető vissza.

 

Sorozatunkban a családi pénzügyi tervezésről olvashatsz praktikus információkat. A cikksorozat szerzője a magánpénzügyek szakértője.

Kép [cc] aprescinder

***

Tetszik a TudatosVásárló.hu és szívesen olvasod cikkeinket? Ez egy nonprofit oldal, a Tudatos Vásárlók Egyesülete tartja fenn. Minimális forrásaink vannak a működtetésre. Kérjük, hogy te is támogass bennünket, hogy több hasznos cikket publikálhassunk!
 
Oszd meg a cikket a facebookon! Klikkelj a cikk címe mellett!

 



  • Nemzeti Fejlesztési Minisztérium,
    a fogyasztók érdekében