fbpx

| Szendrei Veronika

Ez a cikk már legalább 1 éve készült. A benne lévő információk azóta lehet, hogy elavultak, nézd meg, hátha van frissebb cikkünk a témában.

Hasznos tippek ingatlan vásárlásához

Új ingatlan vásárlásánál az önrész előteremtése és a banki útvesztők után is még számos meglepetés várhatja a vásárlót. Legyünk óvatosak, és kérdezzünk sokat! Íme, a legfontosabb műszaki, jogi és környezetvédelmi szempontok, amelyekre figyelnünk kell.

Az anyagi feltételek megteremtésével még közel sem jutottunk túl a nehezén, a pénzünkért a lehető legjobb ingatlant megszerezni szintén nem egyszerű feladat. Nagyon fontos, hogy az elejétől legyünk tisztában anyagi korlátainkkal, és ne vállaljunk olyan terheket, amelyekbe beleszakadhatunk. Ha nem vagyunk elég körültekintőek, a lakás vételára és a tényleges költségek között számottevő különbség adódhat. Ennek megelőzésére érdemes olyan szakembereket keresni, akikben megbízunk, és akik végigkísérnek az egész procedúrán. A legnagyobb segítség, ha személyes ismerősökre, családtagokra, barátokra hagyatkozunk, egy ilyen horderejű kérdésben a bizalom elengedhetetlen. Ingatlanos portálokon, újságokban rengeteg eladó lakást találunk.

A hatalmas kínálatban megtalálni a pénztárcánknak és igényeinknek legmegfelelőbb ingatlant idő- és energiaigényes munka, egy jó közvetítő lényegesen megkönnyítheti a dolgunkat. Ahhoz, hogy hatékony legyen az együttműködés, őszintén a közvetítőnk elé kell tárni az anyagi korlátainkat és az igényeinket, hogy a mi szempontjaink alapján kereshessen. A tapasztalt ingatlanközvetítők nem fognak olyan hibákat elkövetni, mint a laikusok: nincsenek irreális elvárásaik az adott összegért, észrevehetnek rejtett hibákat, jobban átlátják a felújítás költségeit.

 

Tervezés

Figyelembe kell vennünk, hogy az új helyen valószínűleg nem egy-két évet fogunk élni. Érdemes kicsit a jövőbe tekintve elképzelni magukat öt-tíz vagy tizenöt év múlva, és belegondolni, hogy az akkori igényeinknek is megfelelő lesz-e a szóban forgó lakás. Számolni kell életkori sajátosságainkkal, hiszen másra vágyunk negyven- és hatvanévesen, és nem biztos, hogy akkor lehetőségünk lesz továbbköltözni.

Annak is érdemes utánajárni, hogy a környéken a közeljövőben terveznek-e komolyabb fejlesztéseket, mert ez fontos lehet, ha később szeretnénk túladni a lakáson, vagy egyszerűen jobb környéken akarunk élni, és ezt van türelmünk kivárni. Sefer Mária ingatlanközvetítő azt javasolja ügyfeleinek, hogy a végleges döntés előtt ismerjék meg, járják be a környéket.

Nem mindegy, melyik napszakban nézzük meg a lakást; nemcsak a lakáson belüli fényviszonyok, hanem a környék szempontjából is meghatározó, hogy reggel vagy este jártunk-e ott. Lehetőleg menjünk vissza többször. Érdemes felmérni, van-e a közelben olyan üzlet, bár, szórakozóhely, műhely vagy bármi más, ami esetleg zavarhatná a nyugalmunkat.

A végleges vételár megállapítása előtt mindenképp érdemes megpróbálni alkudni és kideríteni, hogy más portálokon, újságokban hirdetik-e az ingatlant, és ha igen, mennyiért – nem mindegy, hogy milyen pozícióból indulunk. Sikeres együttműködés esetén a közvetítő díja általában a vételár 3%-a körül mozog, amelyet az adásvételi szerződés aláírásakor, a foglalóval együtt szokás kifizetni.

 

Nyitott szemmel

A végső döntés előtt tüzetesen vizsgáljuk meg az ingatlant, egy elsőre tetszetős lakás/ház később rengeteg fejfájást okozhat. Szakértő bevonása itt is számos kellemetlenségtől kímélhet meg bennünket, a hozzáértő építészt, statikust megfizetni olcsóbb, mint a nem várt hibákból adódó javításokat finanszírozni, véleményük pedig jó előre eligazít az esetleges felújítási költségekkel kapcsolatban. (Munkadíjuk nagyban függ a feladattól és a későbbi együttműködéstől; öt- és huszonötezer forint között mozog óránként.)

Rutkai Éva építész szerint először is tisztában kell lennünk azzal, hogy mikor és miből épült a kiszemelt épület. Egy téglaháznak teljesen mások a karbantartási igényei, mint egy panelnek. Figyeljünk az apró jelekre, amelyek komolyabb problémákat jelezhetnek: az ablakok párásodása például nem megfelelő szigetelésre utal, de a kisebb repedések, süllyedések okainak is járjunk utána. Ebből a szempontból a friss festés nem feltétlenül jelent jót, mert bizonyos hibákat is eltakarhat. „A rejtett hibákért azonban az eladó később is felelősséggel tartozik” – szögezte le dr. Fehér Attila ügyvéd.

Lakásvásárlásnál mindig ellenőrizzük a nyílászárókat, a vezetékeket, de érdemes kipróbálni a fűtést is. Rutkai Éva szerint a ház kora jó támpontot jelenthet a vezetékrendszer állagának megbecslésére. Hasznunkra lehet, ha elbeszélgetünk a közös képviselővel vagy a szomszédokkal, hogy mikor és milyen jellegű felújításra került sor, vagy történt-e bármilyen rendkívüli esemény a lakásban (beázás, tűz, csőtörés stb.). Ilyenkor nem mellékesen egy kicsit megismerjük a szomszédságot is, ami szintén fontos tényező. Kertes háznál az intő jelekre ugyanúgy oda kell figyelni, és be kell járni a házat a pincétől a padlásig.

 

Szerződések, számlák

A papírmunkához ügyvéd kell. Dr. Fehér Attila szerint a kiválasztott ingatlannal kapcsolatban sose hagyatkozzunk az eladó szavára, hanem gyűjtsünk be minden lényeges információt. Vegyük fel a kapcsolatot az önkormányzattal, és győződjünk meg, hogy az ingatlanon nincs-e adótartozás. Kérjük el egy évre visszamenőleg a közüzemi számlákat, hogy képet kaphassunk a lakás fenntartásának költségeiről, s még a szerződés megkötése előtt ellenőrizzük, nem áll-e fenn tartozás. Ha minden rendben van, a szolgáltatók ezt egy úgynevezett nullás igazolás kiállításával ismerik el.

A közös képviselőt feltétlenül keressük meg, hiszen ő van a leginkább tisztában a társasház ügyeivel. Kérjük el tőle a szervezeti és működési szabályzatot, amelyben a társasház működését érintő valamennyi fontos rendelkezést megtaláljuk. Célszerű beszerezni tőle a ház költségvetési tervezetét is, amelyből megtudhatjuk, milyen felújítási munkálatokat végeztek, illetve terveznek, így nem érhet meglepetés a jövőbeni pluszköltségekkel kapcsolatban. A legfontosabb, hogy a tulajdoni lap alapján tájékozódjunk az ingatlan adatairól, és a földhivataltól kérjünk ki egy aktuális okmányt a szerződés aláírásának napján is, hiszen a megtekintéstől a szerződés megkötéséig sok minden történhet, és nem ritka, hogy hónapok telnek el a két időpont között.

Az aktuális tulajdoni lap a tulajdonosokról, az ingatlan paramétereiről és az ingatlan terheiről ad hiteles képet. Ha az ingatlanon hiteltartozás van, szükségünk lesz egy hitelkiváltó ügyletre, amelyet minden esetben bízzunk szakemberre. Manapság gyakori, hogy a lakást, házat banki jelzálogjog terheli, mivel az eladó saját hitelét még nem fizette vissza, vagy eleve így vette az ingatlant. Ilyenkor a banktól törlési engedélyre lesz szükségünk. Az ilyen ügyleteknél a vételár egy része a bank követelését elégíti ki, az eladó csak a fennmaradó hányadot kapja. Nagyon fontos, hogy az okiratot szerkesztő ügyvéd körültekintően járjon el. 

Mindig győződjünk meg a szóban forgó lakás per- és tehermentességéről is. Meg kell bizonyosodni, hogy akivel tárgyalunk, szerződünk, az valóban a tulajdonos, vagy megfelelő meghatalmazással rendelkezik (lásd:1997. évi CXLI. törvény az ingatlan-nyilvántartásról).

Az esetleges visszaélések megelőzésével kapcsolatban az az egyik legfontosabb tudnivaló, hogy a tulajdonjog átruházásához a tulajdonosváltozást az ingatlan-nyilvántartásba is be kell jegyeztetni.

Az adásvételi szerződés aláírásával még nem lesz a mienk a lakás, ez csupán arra jogosít fel, hogy kérhessük tulajdonjogunk bejegyzését. A vevő számára az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett úgynevezett széljegy nyújt védelmet, ez hitelesíti a szerződés megkötését. Ennek elmulasztása komoly következményekkel járhat, hiszen ilyenkor az átruházó továbbra is tulajdonos marad, és továbbra is szabadon rendelkezhet az ingatlannal: megterhelheti, vagy akár ismételten eladhatja, átruházhatja.

Az ügyvéd véleménye szerint nagyon fontos az is, hogy tisztában legyünk a foglaló és az előleg közötti különbséggel. „A foglaló adása esetén az ügylet meghiúsulásáért felelős fél az adott foglalót elveszíti, a kapott foglalót pedig kétszeresen köteles visszafizetni. Amennyiben a szerződést teljesítik, a foglalót a vételárba beszámítják. Az előlegnek nincs biztosíték jellege, ez tehát az ügylet egyoldalú meghiúsulásakor visszajár” – mondta dr. Fehér Attila. Mindig győződjünk meg róla, hogy az ügyvéd a foglaló kapcsán kikötötte: ha nem kapjuk meg a felvenni kívánt kölcsönt, akkor a foglaló visszajár.

Átadás-átvételkor a kellemetlenségek elkerülésére praktikus megoldás lehet birtokbavételi jegyzőkönyvet készíteni, amelyben akár fényképekkel is igazoljuk, milyen állapotban és milyen berendezési, felszerelési tárgyakkal vettük át a lakást. Az átvett dolgokat lehetőség szerint azonnal vagy minél rövidebb időn belül próbáljuk ki.

 

A lakás zöldkártyája

Az ingatlan árát (és komfortosságát) az energetikai szempontok is nagyban befolyásolhatják, e tekintetben pedig a fűtési rendszeren, a nyílászárókon kívül a szigetelésen is sok múlik. A tájékozódást jelentősen megkönnyíti, ha rendelkezésünkre áll a ház, lakás úgynevezett energetikai tanúsítványa. E

nnek kiállíttatása 2009. január 1. óta kötelező minden új épület építésekor, 2012. január 1-től ugyanez vonatkozik a meglévő épületek, lakások eladására, átírására, illetve egy évnél hosszabb bérbeadására. A dokumentum használt ingatlan esetében a korszerűsítési javaslatokat is tartalmazza. A tanúsítvány ára a feladattól függően néhány tízezer forint. Ha komolyabb műszaki felmérés, alaposabb vizsgálat szükséges, a munkadíj 25-30 ezer Ft körül alakulhat, de ehhez hozzáadódnak még az esetleg szükséges egyedi vizsgálatok és szaktanácsadás díjai is.

Társasházaknál, többlakásos épületeknél célszerű a papírt az egész házra vonatkozóan elkészíttetni, mert az energiatanúsítvány a jövőben pályázati feltétel lesz az állami támogatással végzett felújításoknál. (Ha saját otthonuk zöldkártyáját a társasház lakói egyszerre csináltatják, akkor egy lakás felmérése ráadásul olcsóbb lesz).

Az épületek energiaigényének csökkentése uniós elvárás, a vonatkozó rendelet az ingatlanokat kategóriákba sorolja. A legkedvezőbb az  „A+”, a legrosszabb az „I” kategória. Az energiatanúsítvány azonban nem csak egy „újabb darab papír”, hiszen ha betartjuk a szakember javaslatait, forintosítható értéke van. Amennyiben ingatlanunk jobb minősítést kap, azonnal és látható mértékben megnő a piaci értéke. Ha az ingatlan zöld pedigréje nem túl fényes, az energetikai korszerűsítéshez banki kölcsönt és állami támogatást is igénybe vehetünk a Klímabarát Otthon Program keretében.

 

Megjelent a Tudatos Vásárló magazin 19. számában.

Kép [cc] efeb

Mi nem csak a „szuperzöldekhez” szólunk! Célunk, hogy az ökotudatos életmód és az ehhez vezető vásárlási szempontok bárki számára elérhetők legyenek, éljen bárhol, bármilyen végzettséggel, bármilyen szemlélettel is ebben az országban.

Tevékenységünk a gyártók támogatásától és reklámoktól mentes, nem fogadunk el termékmintákat tesztelésre, nincsenek céges támogatóink, sem reklámbevételeink. És ezt továbbra is fenn akarjuk tartani.

Ahhoz, hogy olyan ügyekkel foglalkozzunk, amikre nincsen hazai vagy más pályázati forrás nagy szükségünk van olyan magánemberek támogatására, mint amilyen Te is vagy! Lehetőségeidhez mérten emiatt kérünk, támogasd munkánkat rendszeres vagy egyszeri adományoddal.

Ne feledd, a pénzed szavazat!

Támogass minket!

Képezd magad a webináriumainkon!

Iratkozz fel hírlevelünkre!

    Válassz hírleveleink közül:*

      Iratkozz fel híreinkre!

      Tippek, tesztek, programok