• Nyomtatóbarát változat
  • Oldal küldése ismerősnek

Hasznos tippek ingatlan vásárlásához

2010.10.05. /

Új ingatlan vásárlásánál az önrész előteremtése és a banki útvesztők után is még számos meglepetés várhatja a vásárlót. Legyünk óvatosak, és kérdezzünk sokat! Íme, a legfontosabb műszaki, jogi és környezetvédelmi szempontok, amelyekre figyelnünk kell.

Az anyagi feltételek megteremtésével még közel sem jutottunk túl a nehezén, a pénzünkért a lehető legjobb ingatlant megszerezni szintén nem egyszerű feladat. Nagyon fontos, hogy az elejétől legyünk tisztában anyagi korlátainkkal, és ne vállaljunk olyan terheket, amelyekbe beleszakadhatunk. Ha nem vagyunk elég körültekintőek, a lakás vételára és a tényleges költségek között számottevő különbség adódhat. Ennek megelőzésére érdemes olyan szakembereket keresni, akikben megbízunk, és akik végigkísérnek az egész procedúrán. A legnagyobb segítség, ha személyes ismerősökre, családtagokra, barátokra hagyatkozunk, egy ilyen horderejű kérdésben a bizalom elengedhetetlen. Ingatlanos portálokon, újságokban rengeteg eladó lakást találunk.

A hatalmas kínálatban megtalálni a pénztárcánknak és igényeinknek legmegfelelőbb ingatlant idő- és energiaigényes munka, egy jó közvetítő lényegesen megkönnyítheti a dolgunkat. Ahhoz, hogy hatékony legyen az együttműködés, őszintén a közvetítőnk elé kell tárni az anyagi korlátainkat és az igényeinket, hogy a mi szempontjaink alapján kereshessen. A tapasztalt ingatlanközvetítők nem fognak olyan hibákat elkövetni, mint a laikusok: nincsenek irreális elvárásaik az adott összegért, észrevehetnek rejtett hibákat, jobban átlátják a felújítás költségeit.

 

Tervezés

Figyelembe kell vennünk, hogy az új helyen valószínűleg nem egy-két évet fogunk élni. Érdemes kicsit a jövőbe tekintve elképzelni magukat öt-tíz vagy tizenöt év múlva, és belegondolni, hogy az akkori igényeinknek is megfelelő lesz-e a szóban forgó lakás. Számolni kell életkori sajátosságainkkal, hiszen másra vágyunk negyven- és hatvanévesen, és nem biztos, hogy akkor lehetőségünk lesz továbbköltözni.

Annak is érdemes utánajárni, hogy a környéken a közeljövőben terveznek-e komolyabb fejlesztéseket, mert ez fontos lehet, ha később szeretnénk túladni a lakáson, vagy egyszerűen jobb környéken akarunk élni, és ezt van türelmünk kivárni. Sefer Mária ingatlanközvetítő azt javasolja ügyfeleinek, hogy a végleges döntés előtt ismerjék meg, járják be a környéket.

Nem mindegy, melyik napszakban nézzük meg a lakást; nemcsak a lakáson belüli fényviszonyok, hanem a környék szempontjából is meghatározó, hogy reggel vagy este jártunk-e ott. Lehetőleg menjünk vissza többször. Érdemes felmérni, van-e a közelben olyan üzlet, bár, szórakozóhely, műhely vagy bármi más, ami esetleg zavarhatná a nyugalmunkat.

A végleges vételár megállapítása előtt mindenképp érdemes megpróbálni alkudni és kideríteni, hogy más portálokon, újságokban hirdetik-e az ingatlant, és ha igen, mennyiért – nem mindegy, hogy milyen pozícióból indulunk. Sikeres együttműködés esetén a közvetítő díja általában a vételár 3%-a körül mozog, amelyet az adásvételi szerződés aláírásakor, a foglalóval együtt szokás kifizetni.

 

Nyitott szemmel

A végső döntés előtt tüzetesen vizsgáljuk meg az ingatlant, egy elsőre tetszetős lakás/ház később rengeteg fejfájást okozhat. Szakértő bevonása itt is számos kellemetlenségtől kímélhet meg bennünket, a hozzáértő építészt, statikust megfizetni olcsóbb, mint a nem várt hibákból adódó javításokat finanszírozni, véleményük pedig jó előre eligazít az esetleges felújítási költségekkel kapcsolatban. (Munkadíjuk nagyban függ a feladattól és a későbbi együttműködéstől; öt- és huszonötezer forint között mozog óránként.)

Rutkai Éva építész szerint először is tisztában kell lennünk azzal, hogy mikor és miből épült a kiszemelt épület. Egy téglaháznak teljesen mások a karbantartási igényei, mint egy panelnek. Figyeljünk az apró jelekre, amelyek komolyabb problémákat jelezhetnek: az ablakok párásodása például nem megfelelő szigetelésre utal, de a kisebb repedések, süllyedések okainak is járjunk utána. Ebből a szempontból a friss festés nem feltétlenül jelent jót, mert bizonyos hibákat is eltakarhat. „A rejtett hibákért azonban az eladó később is felelősséggel tartozik” – szögezte le dr. Fehér Attila ügyvéd.

Lakásvásárlásnál mindig ellenőrizzük a nyílászárókat, a vezetékeket, de érdemes kipróbálni a fűtést is. Rutkai Éva szerint a ház kora jó támpontot jelenthet a vezetékrendszer állagának megbecslésére. Hasznunkra lehet, ha elbeszélgetünk a közös képviselővel vagy a szomszédokkal, hogy mikor és milyen jellegű felújításra került sor, vagy történt-e bármilyen rendkívüli esemény a lakásban (beázás, tűz, csőtörés stb.). Ilyenkor nem mellékesen egy kicsit megismerjük a szomszédságot is, ami szintén fontos tényező. Kertes háznál az intő jelekre ugyanúgy oda kell figyelni, és be kell járni a házat a pincétől a padlásig.

 

Szerződések, számlák

A papírmunkához ügyvéd kell. Dr. Fehér Attila szerint a kiválasztott ingatlannal kapcsolatban sose hagyatkozzunk az eladó szavára, hanem gyűjtsünk be minden lényeges információt. Vegyük fel a kapcsolatot az önkormányzattal, és győződjünk meg, hogy az ingatlanon nincs-e adótartozás. Kérjük el egy évre visszamenőleg a közüzemi számlákat, hogy képet kaphassunk a lakás fenntartásának költségeiről, s még a szerződés megkötése előtt ellenőrizzük, nem áll-e fenn tartozás. Ha minden rendben van, a szolgáltatók ezt egy úgynevezett nullás igazolás kiállításával ismerik el.

A közös képviselőt feltétlenül keressük meg, hiszen ő van a leginkább tisztában a társasház ügyeivel. Kérjük el tőle a szervezeti és működési szabályzatot, amelyben a társasház működését érintő valamennyi fontos rendelkezést megtaláljuk. Célszerű beszerezni tőle a ház költségvetési tervezetét is, amelyből megtudhatjuk, milyen felújítási munkálatokat végeztek, illetve terveznek, így nem érhet meglepetés a jövőbeni pluszköltségekkel kapcsolatban. A legfontosabb, hogy a tulajdoni lap alapján tájékozódjunk az ingatlan adatairól, és a földhivataltól kérjünk ki egy aktuális okmányt a szerződés aláírásának napján is, hiszen a megtekintéstől a szerződés megkötéséig sok minden történhet, és nem ritka, hogy hónapok telnek el a két időpont között.

Az aktuális tulajdoni lap a tulajdonosokról, az ingatlan paramétereiről és az ingatlan terheiről ad hiteles képet. Ha az ingatlanon hiteltartozás van, szükségünk lesz egy hitelkiváltó ügyletre, amelyet minden esetben bízzunk szakemberre. Manapság gyakori, hogy a lakást, házat banki jelzálogjog terheli, mivel az eladó saját hitelét még nem fizette vissza, vagy eleve így vette az ingatlant. Ilyenkor a banktól törlési engedélyre lesz szükségünk. Az ilyen ügyleteknél a vételár egy része a bank követelését elégíti ki, az eladó csak a fennmaradó hányadot kapja. Nagyon fontos, hogy az okiratot szerkesztő ügyvéd körültekintően járjon el. 

Mindig győződjünk meg a szóban forgó lakás per- és tehermentességéről is. Meg kell bizonyosodni, hogy akivel tárgyalunk, szerződünk, az valóban a tulajdonos, vagy megfelelő meghatalmazással rendelkezik (lásd:1997. évi CXLI. törvény az ingatlan-nyilvántartásról).

Az esetleges visszaélések megelőzésével kapcsolatban az az egyik legfontosabb tudnivaló, hogy a tulajdonjog átruházásához a tulajdonosváltozást az ingatlan-nyilvántartásba is be kell jegyeztetni.

Az adásvételi szerződés aláírásával még nem lesz a mienk a lakás, ez csupán arra jogosít fel, hogy kérhessük tulajdonjogunk bejegyzését. A vevő számára az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett úgynevezett széljegy nyújt védelmet, ez hitelesíti a szerződés megkötését. Ennek elmulasztása komoly következményekkel járhat, hiszen ilyenkor az átruházó továbbra is tulajdonos marad, és továbbra is szabadon rendelkezhet az ingatlannal: megterhelheti, vagy akár ismételten eladhatja, átruházhatja.

Az ügyvéd véleménye szerint nagyon fontos az is, hogy tisztában legyünk a foglaló és az előleg közötti különbséggel. „A foglaló adása esetén az ügylet meghiúsulásáért felelős fél az adott foglalót elveszíti, a kapott foglalót pedig kétszeresen köteles visszafizetni. Amennyiben a szerződést teljesítik, a foglalót a vételárba beszámítják. Az előlegnek nincs biztosíték jellege, ez tehát az ügylet egyoldalú meghiúsulásakor visszajár” – mondta dr. Fehér Attila. Mindig győződjünk meg róla, hogy az ügyvéd a foglaló kapcsán kikötötte: ha nem kapjuk meg a felvenni kívánt kölcsönt, akkor a foglaló visszajár.

Átadás-átvételkor a kellemetlenségek elkerülésére praktikus megoldás lehet birtokbavételi jegyzőkönyvet készíteni, amelyben akár fényképekkel is igazoljuk, milyen állapotban és milyen berendezési, felszerelési tárgyakkal vettük át a lakást. Az átvett dolgokat lehetőség szerint azonnal vagy minél rövidebb időn belül próbáljuk ki.

 

A lakás zöldkártyája

Az ingatlan árát (és komfortosságát) az energetikai szempontok is nagyban befolyásolhatják, e tekintetben pedig a fűtési rendszeren, a nyílászárókon kívül a szigetelésen is sok múlik. A tájékozódást jelentősen megkönnyíti, ha rendelkezésünkre áll a ház, lakás úgynevezett energetikai tanúsítványa. E

nnek kiállíttatása 2009. január 1. óta kötelező minden új épület építésekor, 2012. január 1-től ugyanez vonatkozik a meglévő épületek, lakások eladására, átírására, illetve egy évnél hosszabb bérbeadására. A dokumentum használt ingatlan esetében a korszerűsítési javaslatokat is tartalmazza. A tanúsítvány ára a feladattól függően néhány tízezer forint. Ha komolyabb műszaki felmérés, alaposabb vizsgálat szükséges, a munkadíj 25-30 ezer Ft körül alakulhat, de ehhez hozzáadódnak még az esetleg szükséges egyedi vizsgálatok és szaktanácsadás díjai is.

Társasházaknál, többlakásos épületeknél célszerű a papírt az egész házra vonatkozóan elkészíttetni, mert az energiatanúsítvány a jövőben pályázati feltétel lesz az állami támogatással végzett felújításoknál. (Ha saját otthonuk zöldkártyáját a társasház lakói egyszerre csináltatják, akkor egy lakás felmérése ráadásul olcsóbb lesz).

Az épületek energiaigényének csökkentése uniós elvárás, a vonatkozó rendelet az ingatlanokat kategóriákba sorolja. A legkedvezőbb az  „A+”, a legrosszabb az „I” kategória. Az energiatanúsítvány azonban nem csak egy „újabb darab papír”, hiszen ha betartjuk a szakember javaslatait, forintosítható értéke van. Amennyiben ingatlanunk jobb minősítést kap, azonnal és látható mértékben megnő a piaci értéke. Ha az ingatlan zöld pedigréje nem túl fényes, az energetikai korszerűsítéshez banki kölcsönt és állami támogatást is igénybe vehetünk a Klímabarát Otthon Program keretében.

 

Megjelent a Tudatos Vásárló magazin 19. számában.

Kép [cc] efeb



  • Nemzeti Fejlesztési Minisztérium,
    a fogyasztók érdekében